blog福岡で高騰する居抜き料の背景と人気の理由を徹底解説
福岡市を中心に居抜き物件の需要が高まり、居抜き料も高騰している現状をご存じでしょうか。「居抜店舗売却センター.com」では、福岡エリアの居抜き店舗売却を専門的にサポートしていますが、近年のお問い合わせでも居抜き物件への関心の高さを実感しています。この記事では、なぜ福岡で居抜き物件が注目され、居抜き料が高騰しているのか、その背景と人気の理由を徹底解説します。
目次
はじめに：なぜ今「居抜き物件」が注目されているのか
居抜き物件の基本的な定義
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐことができる物件のことです。飲食店であれば厨房設備やカウンター、小売店であれば什器や照明など、すでに営業に必要な基本的な設備が整っている状態で物件を借りることができます。
通常の物件では、退去する際に「原状回復」と呼ばれる現状復帰工事が必要ですが、居抜き物件では前テナントの設備をそのまま引き継ぐため、この費用が不要になります。その代わりに「居抜き料」として設備の譲渡対価を支払います。
現在の店舗開業市場で注目が集まる背景
コロナ禍からの回復期にある現在、新規出店を検討する事業者が増えていますが、同時に建設資材の高騰や人手不足による工事費の上昇が深刻化しています。こうした状況で、初期投資を抑えられる居抜き物件への注目度が高まっているのです。
特に福岡市では、観光需要の回復やインバウンドの増加により飲食・小売業界が活気を取り戻しつつあり、良質な店舗物件の争奪戦が始まっています。
居抜料が高騰している主な理由
福岡市内の店舗物件の慢性的な不足
福岡市、特に天神・博多エリアでは商業地の再開発が進んでいますが、それ以上に出店需要が高く、優良な店舗物件が慢性的に不足しています。このため、好立地の居抜き物件が市場に出ると、多くの事業者が競合し、居抜き料の高騰につながっています。
福岡市中央区や博多区の人気エリアでは、10坪程度の小規模店舗でも居抜き料が500万円を超えるケースが珍しくありません。数年前までは200〜300万円程度が相場だったことを考えると、大幅な上昇と言えるでしょう。
スケルトン物件の新装工事費の高騰
建設資材の価格上昇や職人不足により、スケルトン物件（内装がない状態の物件）を一から整備する費用が大幅に増加しています。特に飲食店の場合、厨房設備や給排水設備の工事は専門性が高く、コストがかさみます。
以前は坪あたり30〜40万円程度だった内装工事費が、現在では坪60〜80万円が一般的になっています。例えば20坪の飲食店を新装開業する場合、内装工事だけで1,500万円以上かかることも珍しくありません。
このような状況下で、すでに設備が整った居抜き物件は初期投資を大幅に削減できるため、高い居抜き料を支払っても総合的にはメリットがあると判断する事業者が増えています。
インバウンド・観光需要の回復による期待値上昇
コロナ禍からの回復に伴い、福岡市を訪れる国内外の観光客が急増しています。福岡空港の国際線も運航を拡大しており、アジアからの観光客を中心にインバウンド需要が回復しています。
この観光需要の高まりを見込んで、飲食・小売業界では出店意欲が強まっています。特に外国人観光客に人気のある博多駅周辺や天神エリアでは、将来の収益に対する期待が居抜き料に上乗せされている状況です。
売却物件の質の変化
以前は経営不振による閉店が多かったのに対し、最近では事業拡大や移転などポジティブな理由での売却も増えています。好調な店舗の設備は状態が良く、そのまま使える部分が多いため、居抜き物件としての価値が高まっています。
福岡で居抜き物件が人気を集める理由
コンパクトシティとしての集客力
福岡市の大きな特徴は、都市機能が比較的コンパクトなエリアに集中していることです。天神・博多・キャナルシティといった商業エリアが徒歩圏内に位置し、人の流れが自然に生まれています。
このコンパクトな都市構造により、エリア全体の集客力が高く、店舗の立地による集客格差が他の大都市と比べて小さいという特徴があります。これは新規出店のリスクを下げる要因となっており、居抜き物件への投資意欲を高めています。
博多〜天神間の都市構造と人流の集中
福岡市の中心部は、博多駅と天神駅を結ぶラインに沿って発展しています。この約1.5kmのエリアに商業施設、オフィス、飲食店が集中し、常に多くの人が行き交っています。
特に博多駅から天神へと続く「キャナルシティ博多」や「川端商店街」「裏天神」「奥春吉」エリアは、観光客と地元客の双方を集める一大商業ゾーンとなっており、このエリアでの出店競争は非常に激しくなっています。
七隈線延伸による天神南エリアの注目度上昇
2023年3月に地下鉄七隈線が延伸され、博多駅まで直通できるようになりました。これにより、天神南駅周辺のアクセス性が大幅に向上し、新たな商業集積地として注目されています。
天神南・渡辺通り・薬院・平尾エリアでは新規出店が増加しており、居抜き物件の取引も活発化しています。特に七隈線沿線の居抜き物件は、延伸前と比較して居抜き料が50〜80%上昇したケースもあります。
初期投資の最適化（居抜き料 vs 改装費）
居抜き物件を選ぶ最大のメリットは初期投資の最適化です。例えば、居抜き料が500万円の物件と、スケルトン物件で1,000万円の内装工事が必要な場合を比較すると、居抜き物件のほうが500万円の初期投資削減になります。
さらに、開業までの期間も大幅に短縮できるため、早期に売上を立てられるというメリットもあります。スケルトン物件の場合、設計から工事完了まで3〜6ヶ月かかることが一般的ですが、居抜き物件であれば最短1ヶ月程度で開業できるケースも多いです。
居抜き物件を高く売却するためのポイント
居抜き料を高く設定できる条件とは
居抜き物件を売却する際、適切な居抜き料の設定が重要です。高く売却できる条件として最も重要なのは立地と物件の賃貸条件です。天神や博多などの人気エリアにある物件は、需要が高いため高い居抜き料を設定しても買い手が見つかりやすくなります。
また、設備の状態も重要な要素です。厨房設備や空調設備が比較的新しく、メンテナンスがしっかりされている物件は高評価につながります。特に飲食店の場合、排気ダクトや給排水設備が良好な状態であれば、次のテナントがすぐに営業を開始できるため付加価値が高まります。
物件の魅力を最大限にアピールする方法
居抜き物件を売却する際は、物件の魅力を最大限にアピールすることが重要です。特に福岡市では業態ごとに適したエリアがあるため、その立地でどのような業態が成功しやすいかを明確に示すことが効果的です。
例えば、オフィス街に近い物件であれば、ランチ需要の高さをアピールするデータを用意したり、夜の繁華街であれば周辺の集客施設との相乗効果を強調したりすることで、買い手の興味を引くことができます。
また、実際の売上データや顧客情報（個人情報を除く）を提示できれば、買い手の不安を減らし、高い居抜き料での成約につながりやすくなります。
売却タイミングの重要性
居抜き物件の売却においては、タイミングも非常に重要です。福岡市の場合、春と秋が繁忙期となり、新規出店を検討する事業者が増加します。特に3月から4月にかけてと、9月から10月にかけては需要が高まる傾向があります。
また、大型商業施設のオープンや地下鉄の新駅開業など、エリアの価値が上昇するタイミングを狙うことも効果的です。例えば、七隈線延伸に伴い天神南エリアの物件価値が上昇したように、インフラ整備のタイミングは物件価値の上昇につながります。
買主からの値下げ交渉への対応策
居抜き物件の売却時には、買主から値下げ交渉を受けることがほとんどでしたが、物価高騰などの影響で、価格交渉が入らないケースも増えてきています。こうした交渉に対応するためには、事前に最低譲渡価格を明確に決めておくことが重要です。
また、交渉の余地を残した価格設定も有効です。例えば、相場が300万円程度であれば、350万円程度から交渉をスタートさせることで、買主に値下げの満足感を与えつつ、適正価格での成約を目指すことができます。
特に福岡市のような需要の高いエリアでは、複数の買い手候補を同時に検討することで、競争原理を働かせて高値での成約につなげることも可能です。そのため敢えて、低めの価格から募集開始し、競争入札のような募集方法も弊社では対応可能です。
福岡の注目エリア動向と売却戦略
高値で売却できる可能性が高いエリアとは
福岡市内でも、エリアによって居抜き物件の需要と相場は大きく異なります。現在特に注目され、高値での売却が期待できるエリアとしては、天神地区・薬院地区・平尾地区・六本松地区・博多地区が挙げられます。
七隈線の延伸により、これらのエリアは交通アクセスが大幅に向上し、新たな商業エリアとして注目を集めています。特にこのエリアでは、個性的な小型店舗の需要が高く、10〜20坪程度の居抜き物件であれば、高い居抜き料でも買い手が見つかりやすい状況です。
また、博多駅周辺も依然として人気が高く、特にインバウンド需要を見込んだ飲食・小売業の出店意欲が強いエリアです。こうしたエリア特性を理解し、ターゲットとなる買主の業態に合わせたアピールポイントを整理することが、高値売却のカギとなります。
売却時のエリア特性のアピールポイント
福岡市の各エリアには固有の特性があり、これを適切にアピールすることで売却価格を高められる可能性があります。例えば：
- 天神エリア: 若者・女性客が多く、ファッション・カフェ・美容関連の需要が高い
- 博多駅周辺: ビジネス客・観光客が中心で、飲食店やお土産ショップの需要が高い
- 天神南・渡辺通りエリア: 地元客が中心で、個性的な飲食店やセレクトショップの需要が高い
売却時には、このようなエリア特性に合った業態の買主をターゲットにすることで、より高い居抜き料での売却が期待できます。例えば、天神エリアの物件を売却する場合は、若者向けファッションショップやカフェの運営者に対して積極的にアプローチするといった戦略が効果的です。
福岡の経済成長が居抜き物件市場に与える影響
福岡市は「アジアの玄関口」として、近年国際的な評価が高まっています。福岡市は過去にイギリスのライフスタイル情報誌「MONOCLE（モノクル）」の「世界で最も住みやすい都市ランキング」にもランクインした実績があり（2014年にトップ10入り）、国内でも2023年の「住みたい街（自治体）ランキング」で福岡県内では初の1位を獲得しています。
また、「世界の都市総合力ランキング2023」では福岡市が42位にランクインしており、人々や企業を魅了する都市として評価されています。スタートアップ支援や国際会議の誘致にも積極的で、ビジネス環境も整いつつあります。こうした都市としての魅力向上が、商業不動産市場にもポジティブな影響を与えています。
福岡市の経済成長と国際化は、居抜き物件の価値にも好影響を与えています。特に国際会議やイベントが開催される時期には、短期的に出店需要が高まるため、そうしたタイミングに合わせた売却戦略を立てることも効果的です。
まとめ
福岡市における居抜き物件の高騰は、都市の成長や経済の活性化といったポジティブな要因に支えられています。居抜き物件の売主にとって、これは絶好の売却チャンスと言えるでしょう。
居抜き物件を高く売却するためには、立地や設備状態の良さを的確にアピールすることはもちろん、エリア特性に合った買主ターゲットを見定め、最適なタイミングで売り出すことが重要です。特に福岡市のような成長都市では、都市開発計画や交通インフラの整備状況などの情報を踏まえた戦略的な売却が成功のカギとなります。
居抜き売却においては、仲介業者の選定も成功の重要な要素です。地域の市場動向に精通し、適切な買主を多く抱える業者を選ぶことで、高値かつスピーディな売却が実現します。
「居抜店舗売却センター.com」では、福岡市エリアを中心に居抜き物件の売却をサポートしています。地域特性に精通したスタッフが、物件の魅力を最大限に引き出すプロモーション戦略や、適正な居抜き料の設定など、居抜き売却のあらゆる場面でオーナー様をサポートします。
居抜き物件の売却をお考えの方は、ぜひ一度「居抜店舗売却センター.com」にご相談ください。あなたが大切にされてこられた店舗を最適な価格で、最適な買主に、引き継ぐお手伝いをいたします。
ご相談は無料ですので、ぜひ一度、我々をお試しください。
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